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            首页>物业纠纷的问题的特点、对策与建议

            物业纠纷的问题的特点、对策与建议

            发布时间:2020-06-21 | 浏览量:42

            中國物業新聞網訊:

            隨著人們法律意識的不斷增強和物業服務市場競爭愈發激烈,業主與物業公司間的糾紛也日益增多,群體性物業服務合同糾紛案件也時有發生。福田法院近三年受理該類案件均為百宗以上,2015年194宗,2016年192宗,2017年1-5月已受理154宗。群體性物業服務合同糾紛多為系列案,涉及人數眾多、處理糾紛時間長、當事人之間矛盾激烈,極易引發群體性沖突。因此,對物業糾紛特別是群體性物業糾紛應予高度重視並加強司法應對。     物業糾紛的問題和特點     1.多因物業管理服務不規范引發糾紛     涉案糾紛中物業管理公司多存在管理漏洞,導致業主認為支付的費用和享受的物業服務質量不相匹配。包括無門禁、無保安巡邏、部分攝像頭無法使用等安全保障問題;外墻滲水、雨棚破損等日常設施維護問題;車輛隨國內精品偷拍在線觀看意停放、垃圾隨意堆放等生活秩序維護問題;房屋改造加建、車庫改變用途、轉委托其他物業公司、強行鎖門驅趕租戶等嚴重侵害業主權益的行為。     2.物業管理中存在限制業主的選擇權、超標準收費的行為     如以統一管理或小區美觀為由,限定業主隻能接受其指定的經營者提供的商品或服務,如在小區裝修或公共區域整修改建中限定隻能購買特定經營者的裝修服務或特定品牌的裝修材料等,不僅擾亂瞭正常的市場經濟秩序,還限制和剝奪瞭業主接受服務的選擇權。     3.物業管理經費的使用、經營收益不公開、不透明     如維修本體基金的使用情況、因物業管理產生的費用支出情況、小區投入廣告的收益情況,相關事項未得到充分有效地公開,引發業主的疑慮和不信任。     4.業主大會維權依法規范不足     業主采取召開業主大會更換原物業公司的方式維權時,公開渠道不足,引發業主對業主大會的召開程序、業主投票的效力以及物業管理公司的招標決議的效力的質疑,同時業主大會召開及投票過程未保留相關證據,其真實合法性在案件審理中難以確認,存在因證據不足,業主大會決議被撤銷的風險。     5.易引起業主拒交物業費的物業服務合同糾紛     業主在簽訂物業服務合同時常處於被動地位,難有發言權、修改權,一旦發生糾紛,維權手段很單一,大多都是靠拒交物業費來對抗,由此引發物業公司要求業主支付拖欠的物業管理費的物業服務合同糾紛案件,致使該類群體性糾紛的矛盾越發激化。     物業糾紛使不少城市的小區管理陷入兩難:物業公司因收費困難,難以為繼;小區業主則由於物業服務質量差,對物業公司不滿意。最後造成“收費率低、服務差——服務差、業主不願繳費——收費率更低、服務更差”的惡性循環。     為妥善處理物業糾紛特別是群體性物業服務糾紛,建議整治與指導並重,處罰與規范結合。下面看看具體有什麼措施。     對策與建議     1     加強行政指導,強化信息化手段運用     針對物業公司的上述不規范市場行為,市場監管部門履行市場監管職責,在日常監管中加強對物業公司的普法宣傳教育,對發現物業公司有違法苗頭或輕微違法行為的,通過行政指導等手段積極進行教育規范,引導其合法經營。     推進物業監管綜合信息系統建設,實現業主委員會備案等業務辦理標準統一,加強對業主組織的行政指導和監管,推進業主大會、業主委員會規范運作;借助信息化的管理系統,提高對物業企業經營行為的信息化管理水平,確保監管不缺位。     2     促進物業管理誠信體系建設     將物業管理信息納入征信系統,對業主無正當理由,嚴重拖欠物業管理費,納入征信平臺;對存在違規、違法經營、商業賄賂行為的物業管理公司,進行公示,督促其誠信經營、誠信管理,在制度層面建立公平的競爭機制、交易機制、評價機制和約束機制,壓縮不誠信企業的生產空間,使物業管理行業步入誠信經營的良性軌道。     3     加大對物業管理行為的公開力度     落實物業服務事項公開公示制度,利用傳統張貼和現代信息化手段結合的方式,主動向業主廣泛公開、公示財務物業維修基金的使用、項目收支情況報告及維修服務履行等物業管理事項,主動接受審計,公開財務收支狀況。加強小區公共事務服務平臺、物業管理信息化服務平臺建設和推廣使用,讓業主參與公共被窩裡的公憩第26章 事務表決更簡單、方便、快捷,及時采集業主評價。     4     聯合監督管理,形成執法合力     建議嗨喲喲影院住建、物價、公安等部門相關部門加強溝通、聯絡、協作、配合,建立信息共享、案件移送等機制,形成執法合力。加大對物業公司嚴重損害業主利益行為的查處力度,對可能存在利益關系往來、商業賄賂行為的進行深入調查,涉嫌構成犯罪的應依法移送司法機關。     5     完善物業管理立法,明確權責邊界     增加業主對物業管理自治模式的相關規定,明確業主大會的法律地位,進一步明確民政、住建、街道和司法部門在物業管理中的角色定位,嚴格審核業主大會的章程及其運作細則(包含會議制度、檔案制度、公章使用制度、公示和回復制度、選舉制度等),提高業主的自治意識和自治能力。

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