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            首页>9月1日起陕西物业服务收费执行新规 业委会和物业公司提前对话

            9月1日起陕西物业服务收费执行新规 业委会和物业公司提前对话

            发布时间:2020-06-21 | 浏览量:92

            中國物業新聞網訊:

              9月1日新的《陜西省物業服務收費管理辦法》將要實施,物業與業主的矛盾將有可能再次成民生熱點問題。針對此,華商報“用好新條例 管好咱的傢”系列策劃活動再次啟動。8月22日上午,由華商報聯合西安市房屋物業管理辦公室組織瞭一場“業委會vs物業公司 深度對話”活動。

              此次活動邀請到西安市房屋物業管理辦公室、西安市物業協會、西安市人大代表、部分小區業主代表、物業代表、業委會代表等進行面對面交流,就物業收費,建設遺留,水、電、氣、暖代收,業主行為規范管理問題等方面進行瞭廣泛交流,以期化解小區業主與物業之間矛盾,解決小區物業在運行過程中的熱點、難點問題。

               

              當日到場的10傢品牌物業公司代表包括:高科物業、紫薇物業、龍湖物業、和美物業、金輝物業、中海物業、萬科物業、經發物業、天朗物業、順合物業。10個小區業委會代表分別是:滻灞半島A10A15小區、綠地世紀城A區、西岸國際花園(北苑)小區、盛世長安小區、楓林綠洲小區、繽紛南郡小區、雲頂園小區、羅馬西西裡小區、華城萬象小區、金裕花園小區。

              有物業公司負責人稱:“平時站在各自立場,相互抱怨的挺多,但真正坐在一個桌子上,大傢敞開心扉談,換位思考一下,都能理解彼此的感受。”

              >>>業委會vs物業公司深度對話

              業主:小區的維修花費需要更透明

              物業:物業收費標準還是15年前的

              第一回合:物業服務與收費是否一致?

              業主:物業人員服務及狀態需加強

              “首先應該清楚是物業服務而非物業管理,這是很多物業與小區業主起沖突的最直接原因。”未央區一小區業主介紹,該小區已經入住8年,目前消防設施配備不到位,地下室管道維護不到位,造成管道腐蝕,地下室常年漏水,地下室積水深時達到30厘米;消防通道占用嚴重;物業人員服務意識不強,而且態度惡劣;保安形同虛設,沒有出入記錄,來人隨便進入。

              西安南郊一小區業主表示,該小區業主傢裡可視門禁壞瞭,反映到物業,物業敷衍瞭事,維修不及時甚至以他們無法維修而拒絕,服務態度不好;物業公司安全意識淡薄,入室盜竊有發生過,業主傢裡著火,物業人員一小時內沒有到場。

             同樣,在當日的座談會上,小區業主普遍反映的問題是,現在小區物業從業者和安保人員年齡偏大。

              物業:現行收費標準還是15年前的

              “如果業主住快捷酒店,絕對不會要求有五星級酒店設後入式施和服務標準。”在座談會現場,一位物業公司負責人坦言,現在之所以會出現業主與物業矛盾對立的局面,還是信息不透明造成的。

              他現場算瞭一筆賬,以物業公司負責一個5萬平方米、二級物業收費1.2元/平方米、有兩個大門的住宅小區為例,按照物業服務配置,至少需要20名員工,分別為:1名項目經理、2名客服人員、3名水電工、9名保安、5名保潔員。按照國傢要求給員工交完社保等之後,還要給員工提供宿舍、二餐以及服裝,包括過年過節的福利等,客服、水電、安保、保潔人均工資不到3000元。

              對於有業主提出物業人員年齡偏大的問題,這位負責人表示,現在的物業服務收費標準,是15年前物價部門制定的,到現在人工工資比15年前翻瞭幾倍,現在3000元/月工資,到哪裡能招到年輕人呢?

              第二回合:小區建設遺留問題歸誰管?

              業主:需要完整的房屋竣工材料

              “小區沒成立業委會之前,作為小區業主,還真沒發現物業管理其實都是很瑣碎的事情。”綠地世紀城A區業委會主任黃勝利介紹,西安很多商品房小區已經10年甚至超過10年時間,隨著小區使用年限的逐年遞增,部分設施設備老化損壞嚴重,存在著比如地庫漏水、水景功能退化或損壞、監控設備老化落伍、門禁系統性不高、各類管線逐漸老化等問題。總之,小區因使用年限的增加,日常管理維護面臨巨大的壓力。

              他表示,目前小區最需要解決的問題主要有兩個,一是沒有完整的房屋竣工資料,二是業委會缺乏熟悉物業管理、設施設備維護和房屋結構方面人才。

              楓林綠洲業主委員會主任趙鵬翔表示,目前該小區最需要解決的問題也是,沒有小區完整的房屋審批規劃圖和整個小區的竣工資料。對於物業報過來的維修單,比如消防噴淋管道、雨棚等工程,導致沒有辦法明確區分什麼是物業應該承擔的費用,什麼是公共收益承擔的費用。

              物業:很多建設問題物業是背鍋的

              “現在很多業主遇到的問題,並非是小區物業的責任或者可以解決處理的。比如房屋出現質量問題、漏水問題、停車位問題、小區違建問題等等。”對很多業主質疑小區物業不作為的說法,現場一位物業公司負責人表示,小區建設遺留問題是小區業主對物業頗有微詞的最主要原因,但物業公司也感覺很冤,因為建設遺留問題的根子在開發商那裡,而非物業公司。

              這位負責人介紹,小區物業如果是開發商所屬子公天天看片免費高清觀看司,處理小區建設遺留問題應當應分,本身就是開發商的事情。但如果是外聘物業公司,則隻能配合業主去向開發商維權。而很多業主往往以問題得不到解決為由拒交物業費,讓物業公司也很難辦。

             第三回合:小區公共收益及賬目公開

              業主:小區收益和花費需要更透明

              “現在很多維修和收益就看見一個告知單,用在什麼地方?有無招標?都沒有比較透明的賬單。”座談會上熱議的另外一個話題,就是收益和維修透明度問題。

              灞橋區一小區業主介紹,該小區物業在安全、保潔、維修等方面都擅自做主,相關賬目沒有做到公開透明,比如小區多層住宅很多頂樓屋面漏水嚴重,物業百般推諉、公共設施設備維護保養時沒有公示、小廣場成瞭停車場等等,物業把自己放在一個比較高的位置上,讓業主有種感覺房子不像是自己買來的,而是更像從物業公司租賃來的一樣。

              銅川一小區業主介紹,該小區在交房時,開發商以“其他費用”為名違規收取天然氣初裝費和弱電費,每戶2820元。裝修階段,物業公司在已經收取裝修垃圾清運費的情況下,又按砸墻面積150元/㎡強行從裝修押金中扣除所謂“砸墻費”。其他各項收費標準均執行同類小區最高標準,但服務質量卻不對照收費標準提供,如果有業主提出“質次價高”的質疑,物業公司均以“已在物價部門備案”為由推卸責任。

              繽紛南郡小區業委會主任張建強表示, 物業公司應按照服務等級標準,公示其物業費開支情況。按照相關條例規定進行各項服務,使得各種帳目清晰明瞭、各項費用公開透明。但實際情況是,物業服務質量標準難以界定,缺乏考核機制,費用明細不及時公佈,因而就產生瞭業主對物業不信任的矛盾。

              物業:公示區域或渠道不一,後期將擴大范圍

              針對業主質疑物業公司不公開公共收益及維修明細的問題,一物業公司負責人表示,其實物業公司有關小區公共收益都在小區裡面進行過公示,維修資金的使用更不用說,必須公示無誤之後才能使用。

              他介紹,也許很多小區物業公示的區域或者渠道不一樣,導致很多業主未能及時發現,後期該公司將公示的范圍再擴大一些。

              西安市物業辦:財務報表公開矛盾就少瞭

              對於很多業主和物業因為公開財務報表屢屢出現糾紛的問題,西安市物業辦工作人員表示,《陜西省物業服務收費管理辦法》也已經明確要求:物業服務企業要在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示,公示時間不得少於一個月。

              業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料,物業服務企業應當提供便利。

              這位負責人表示,物業公司的歸屬業主收益賬目公開瞭,小區業主知曉瞭,雙方之間的矛盾和誤會就會減少。

              第四回合:小區停車位和公共區域如何處置?

              業主:如何有效利用空間解決停車問題

              “小區裡面車滿為患,如何有效利用小區公共區域,合理規劃停車位也是業委會和物業亟需解決的問題。”在座談會上,有關小區熱議的另外一個焦點問題就是小區的停車位問題。

              蓮湖區一小區業主代表介紹,該小區停車位配備嚴重不足,地面停車不規范,嚴重占用消防通道,存在極大安全隱患。亟需小區業委會和物業拿出切實可行的方案,解決業主停車難問題。

              這位業主代表認為,現在去追究開發商把車位沒有建夠或者挪作他用沒有任何意義,而需要的是,怎麼在有限公共區域裡,在不影響大多數人的前提下建設立體車庫,來解決業主迫切的停車難。

              同樣,西安高新區一小區業主代表表示,該小區一些公共區域存在草坪枯死、黃土裸露現象,物業公司應該及時的種草或者種花。

            物業:小區停車位少責任不在物業

              “房子是有產權的,車位也是有產權的。”一物業公司負責人介紹,有很多小區開發商建設時並未考慮到小區實際車位數,或者說車位的位置被挪作他用,停車難的問題根子不在物業。

              他舉例稱,該物業服務的小區現在缺少近百個車位,下班瞭都要進小區。想在綠地上建立體車庫,但遭到業主拒絕,認為占用瞭公共綠地。物業公司能做的就是,盡可能讓地面停車位挨得再緊一些,多出一個車位出來,針對地面停車,保安及時登記車主電話,一旦出現火災等能及時挪車。

              西安市物業辦:公共區域界定直接找原產權

              針對當日座談會現場,有多個業主就小區停車位、公共區域等與其小區物業常常起爭執的話題,西安市房屋物業管理辦公室工作人員建議,小區業主可以到規劃部門或者建設部門,調取當初建設時的規劃設計;對於有產權證小區,可以到西安市不動產中心查詢小區相關產權歸屬。

              他表示,職能部門的原始資料裡對小區產權有詳細的描述,通過這些資料就能一目瞭然掌握小區實際公共部位、車位等實際情況。

              小區業主還關心啥?單元門禁一直被詬病

              在座談會上,還有小區業委會談到小區安防及門禁時,有多個小區業委會主任都表示,小區監控設備老化落伍、門禁系統性不高等問題被小區業主吐槽最多,業委會面臨的壓力非常大。

              滻灞半島A10/A15小區業委會主任劉文武介紹,該小區小區單元門門禁從入住到現在一直未正常使用,導致傳銷、貼野廣告人員隨便出入,也給不法分子提供瞭可乘之機,給居民生活造成不安定因素,甚至危害居民安全。小區業委會成立之後,已經有瞭解決方案。

              繽紛南郡小區業委會主任張建強介紹,該小區也存在監控設備老化落伍損壞、門禁系統性不高、各類管線逐漸老化等問題。

              安防系統做的比較好的楓林綠洲業委會主任趙鵬翔介紹,今年6月11日,小區正式投入使用智慧安防系統,人臉識別的智慧安防讓社區人員變得更純粹,極大提高瞭社區安全性。高清攝像監控系統能夠自動監控小區人員的活動軌跡,視頻信號可實時傳遞,便於及時發現問題並盡快處理。業主再也不用為安全及傢庭瑣事所擔心瞭,也提升瞭業主的幸福感。

              >>>業主代表建議

              物業與業主之間的對話要暢通

              西岸國際花園(北苑)小區業委會主任李計伏表示,其實業主對物業公司的要求並不高,隻要按照《物業服務合同》規定做到位就行,支付的物業服務費用與物業公司提供服務的標準相匹配就行。

              領秀長安小區業主代表表示,小區物業要有服務意識,能提供等價服務、能定期對小區內的設施設備進行巡查、保養;能從服務細節上暖化業主,使業主與物業成為友好合作關系,相互體諒,相互幫助。

              西咸新區灃東新城光華小區業主代表建議,小區物業要和業主協商建立健全的管理制度,各項記錄完整清楚;對業主提出的問題能及時回應並提供良好的服務;建立完善的評價制度,由業主對物業的服務進行評價以督促提高自身的服務水平;按照要求及時的公示各項應公示的資料。

              灞橋區金裕青青傢園西區業主代表建議,物業應建立維修服務回訪制度,由住用戶對維修質量提出評議。

              >>>物業公司吐槽

              代收費用承擔太多額外事務

              說起去年暖氣代收費,一品牌物業公司負責人顯得很激動。他們公司負責的某小區物業,因為去年剛入住,整體入住率不到75%。但按照熱力公司的要求,必須交夠80%的費用才能供暖。雖然該公司給熱力部門提供瞭詳細入住名單及入住比例,但熱力公司仍堅持交夠80%費用才能供暖。面對供暖期臨近及綜合考慮諸多因素,最後總公司墊資100多萬才完成瞭去年采暖期供暖。但是,按照國務院《物業管理條例》第44條規定,“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供暖等單位應向最終用戶收取有關費用。”西安市的部分供熱單位沒有向最終用戶收取費用,形成大量矛盾。

              另外一傢物業公司人員說,現在供水、供電都是分戶到表,業主可直接到所在公司購買。一旦發生水管爆裂、電表跳閘等意外情況,第一時間處理問題的還是小區物業人員。特別是供暖,西安市有4000多個物業小區,數萬名物業人員免費承擔著熱力部門收費、維修、善後等事宜,往往還吃力不討好。

              規范業主行為需要業委會配合

              一物業公司負責人表示,現在物業公司工作人員與大多數小區業主溝通都很順暢,隻有少數人很難溝通。這位負責人介紹,該小區有幾戶業主遛狗不栓繩,導致很多業主投訴,物業工作人員多次上門勸說無果,還被其謾罵。還有的業主傢小孩喜歡在傢中跳,樓下鄰居意見很大罵物業不作為。對這些事情,物業人員隻能去勸說、報警,沒有更好的辦法。

              他建議,小區物業公司應主動與業委會聯系,做好業主行為規范的宣傳,業主不能單方面強調物業對業主的服務,也要尊重物業公司及工作人員的付出。比如小區衛生問題,要廣泛宣傳,請大傢共同註意保持環境衛生,不要隨便扔垃圾,每棟樓也不是24小時均有保潔的師傅,隻有業主和居民註意及保潔師傅及時清掃,雙方共同努力才能保持良好地衛生環境,兩者缺一不可。

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